Испытание славой, пристальным внимание толпы издавна считалось самым трудным. Сегодня происходящее в Сочи вся страна буквально рассматривает под микроскопом. Особый интерес вызывают трансформации на рынке недвижимости.
За устойчивое развитие Сейчас во многих крупных городах России на рынке жилой недвижимости наблюдается стагнация. Но Сочи в очередной раз продемонстрировал, что живет по своим, особым законам: в конце прошлого года здесь наблюдалось оживление, которого не видели уже несколько месяцев. При этом особого падения цен не происходило. Правда, продавцы перестали «задирать» цены в расчете на то, что рынок еще вырастет…
Сочинский рынок наглядно демонстрирует известное правило: на большом промежутке времени цены на недвижимость растут равномерно. В прошлом году аналитики подсчитали: оказалось, что за 10 лет, прошедших после кризиса 1998 г., цены на жилую недвижимость в разных крупных городах страны выросли в одно и то же число раз. Но… Где-то рост был постоянным и равномерным. Где-то цены долго стояли, а потом взлетали, где-то быстрый подъем сменялся застоем и даже коррекцией.
Подобная закономерность известна не только в недвижимости: ни одна система не может постоянно развиваться по экспоненте. Применительно к экономике данное правило было сформулировано еще в 1972 г. и легло в основу «концепции устойчивого развития». Между прочим, именно в целях «устойчивого развития» западные страны специально сдерживали рост экономики, дабы не допустить спада.
Спасательный круг В Сочи, как известно, цены взлетели после объявления города столицей Олимпиады. Ситуация была со всех точек зрения ненормальной. Понятно, что когда в городе появится вся необходимая олимпийская инфраструктура, недвижимость естественным образом подорожает. Ну а пока что владельцам домов и квартир не хотелось продавать собственность дешево, если через некоторое время она без всяких усилий с их стороны вырастет в цене.
Покупатели же не спешили соглашаться на высокие цены. Рынок встал. Впрочем, некоторое оживление началось, когда Центробанк РФ стал медленно отпускать рубль: многие поспешили вложить свои средства в недвижимость. Ведь, как ни крути, по меткому замечанию Михаила Титова, генерального директора АН «Алмаз-Юг», «другие тропики в средней полосе России не обнаружились». К тому же Сочи – уникальный регион России, инвестиции государства в который официально гарантированы.
Есть у нынешнего оживления и другие причины. Отсутствие или дороговизна банковского финансирования привели к тому, что некоторые застройщики стали предлагать поставщикам бартерный метод расчетов. Соответственно, выставляются на продажу такие бартерные объекты по чуть более низкой цене и продаются довольно быстро. Сыграла свою роль и «дачная амнистия», которая позволила продавать участки и дома, ранее не считавшиеся жилыми.
Но долго ли продлится сегодняшняя активность на рынке недвижимости? «Сочи не выдержал испытания медными трубами, – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Город не использовал предоставленные ему возможности, чтобы сформировать цивилизованный рынок. Поэтому, например, наша компания серьезно сократила здесь свое присутствие». Похожим образом повели себя многие компании, пришедшие из других регионов. Особенно если они опирались на стороннее финансирование. В сегодняшних условиях наиболее активны те, кто располагает достаточными собственными средствами, либо местные мелкие компании.
Ждать ли снижения цен? Последний виток роста цен, начавшийся в Москве в 2005 г., был обусловлен, прежде всего, резким скачком стоимости цемента и других строительных материалов. Сегодня мы наблюдаем обратный процесс. Цемент, арматура постоянно дешевеют. Скажется ли это на сочинских ценах? Тем более что в Сочи, по сравнению с другими регионами, себестоимость строительства высока: приходится проводить большой комплекс противооползневых и сейсмозащитных работ. На объекте ставятся специальные подземные ограждающие конструкции – железобетонные стены, и только после этого начинается строительство дома.
Увы, по мнению специалистов, снижение цен на сырье вряд ли может стать определяющим фактором снижения цен на рынке недвижимости. В действие вступят другие факторы: существенное удорожание финансирования и, возможно, локальный дефицит стройматериалов в сочинском регионе, связанный с олимпийской стройкой. Так, по словам Сергея Усачева, первого вице-президента ГК «Сунжа», «цена на текущий момент зависит в первую очередь от предпочтений и возможностей россиян и в значительно меньшей степени от цен на строительные материалы. Особенно слаба эта зависимость в сегменте элитной недвижимости. Вместе с тем необходимо понимать, что есть другие факторы, влияющие на увеличение себестоимости строительства – в текущих условиях стоимость финансирования (кредитные ресурсы) стала значительно дороже, чем, к примеру, год назад».
А коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба отмечает, что «строек в Сочи достаточно много. В свое время даже были мнения и опасения, что может не хватить материала для всех объектов, возводящихся в столице Олимпийских игр. Поэтому здесь нужно исходить из объема строительства, который будет в ближайшее время при реализации олимпийских объектов. Нужно посмотреть, будут ли снижаться цены и в каком объеме, станет ли снижение таким же, как в Москве – на 25–30%. И, естественно, нужно понимать, на какой стадии находится строящийся объект. Если здание (как, например, жилой комплекс класса de luxe «Королевский Парк») уже построено, то снижение цен на бетон и арматуру никак не повлияет на окончательную цену. Это может быть актуально только для совершенно новых проектов, которые выйдут на рынок через 2–3 года. То есть снижение цен на стройматериалы повлияет на цену в будущем. Для частично построенных объектов это также не столь актуально. Для них в любом случае средневзвешенная цена уже определена».
