В Москве на месте промышленных зон будет построено более 6 млн кв. метров недвижимости, оценили риелторы. Заявленные масштабы проектов в промзонах приближаются к годовому объему строительства в городе. Но массовая застройка не приведет к снижению цен. Участники рынка ждут роста на 15% из-за премиального класса проектов и непредсказуемости расходов на расчистку территорий бывших заводов.
В ближайшие несколько лет на месте промышленных зон Москвы планируется построить более 6 млн кв. метров недвижимости, следует из расчетов риелторов группы Est-a-Tet.
«В основном эти площадки — жилые комплексы класса бизнес и премиум, а также офисные центры», — отмечает руководитель аналитического центра компании Денис Бобков. По его словам, выход трети проектов ожидается в 2013 году, остальные будут реализованы за 4—5 лет и займут преобладающую часть рынка нового жилья в Москве.
Заявленные масштабы проектов в промзонах приближаются к годовому объему строительства в городе (около 7 млн кв. метров по итогам 2011 года, из которых 2,1 млн кв. метров — жилье).
Основная часть объектов будет построена в пределах Третьего транспортного кольца на западе города. До 80% площадей в заявленных проектах отведено под жилые помещения.
Самый большой проект расположен на Бережковской набережной, где компания Liral Group занимается строительством офисно-жилого квартала. Проект расположен на участке экспериментального завода полимерных материалов площадью 28 га. Также в 2013—2014 году Liral планируют закончить постройку жилого комплекса на месте бывшей продовольственной базы в районе улицы адмирала Макарова.
В следующем году планирует ввести в эксплуатацию первые фазы двух проектов на территории промзон и девелоперская компания MR Group: многофункциональный комплекс «Водный», расположенный на территории бывшего Завода нестандартного оборудования, и МФК «Фили Град» в Береговом проезде.
Жилой комплекс «Большого Сити», или «Москва-Сити-2», общей площадью 193 тыс. кв. м на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода (КСРЗ) построит ПИК Сулеймана Керимова. Проект планировки объекта утвержден градостроительной комиссией в августе прошлого года.
В Филях готовится четыре проекта: на месте Завода им. Хруничева, в Береговом проезде и на месте Западного речного порта.
По мнению экспертов, главное преимущество строительства недвижимости в районе промзон — коммуникации. «На территории промзон уже есть необходимые коммуникации, и часто в достатке», — отмечает Бобков.
«Это практически единственная незастроенная земля в столице. Кроме того, большие площади промзон дают девелоперу свободу в решениях при проектировании комфортной инфраструктуры и создании интересного коммерчески микса недвижимости», — соглашается коммерческий директор бизнес-центра Nagatino I-Land, расположенного на территории бывшего завода имени И. А. Лихачёва (ЗИЛ), Сергей Канаев.
Но строительство на территории промзон требует существенных затрат. По мнению Бобкова, очистка территории, снос существующих строений и реконструкция зданий непредсказуемы по расходам. Массовое строительство в промзонах, по его оценке, поднимет средние цены на рынке жилья в старых границах Москвы за год на 15%. «Спрос остается на жилье экономкласса, а проекты, которые строят на территориях бывших заводов, — элитное жилье. Также снижения не будет из-за затрат на девелопера на освоение территорий промзон», — утверждают авторы отчета.
Канаев сомневается в обоснованности расчетов. «На цены, как правило, влияет одновременное массовое увеличение похожих по качествам площадей на рынке. Но комплексная застройка — проекты очень специфические, сложные, противоречивые и длительные по времени, которые, как правило, растягиваются на несколько лет», — говорит он, сомневаясь, что запланированные проекты будут построены в заявленные девелоперами сроки.
Сейчас промышленные территории в Москве занимают площадь 7,7 тыс. га. Но значительная часть помещений на их территории все еще сдается в аренду под склады и торговые площади по сравнительно низким арендным ставкам (для промпредприятий в Москве льготная ставка аренды на землю составляет 0,1—1,5% кадастровой стоимости).
В сентябре московское правительство разработало законопроект «О промышленной политике города Москвы», основная задача которого — ввести производственные мощности в экономический оборот. Если промышленные территории используются не по назначению, они будут лишаться их статуса и, соответственно, льготных ставок аренды, также следовало из законопроекта.
А в начале декабря заммэра Москвы по градостроительным вопросам Марат Хуснуллин рассказывал «Газете.Ru», что развитие промзон — один из основных планов правительства. «В мегаполисах территорий, на которых планируется построить 4,7 млн кв. м новой недвижимости, единицы. Фактически мы по всем промзонам наметили планы работ, — отмечал чиновник. — Мы видим возможность для роста: это ЗИЛ, это возможность роста территорий поменьше — территории вокруг аэропорта Внуково, территория бизнес-парка «Румянцево» на Киевском шоссе.
